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  お客様からよく出るご質問をまとめています

(不動産売買)

購入取引はどの様な手順で行われますか?

(1) 物件が気に入れば「購入申込み書」(「買付証明書」の場合もあります。)を出します。
  業者と相談の上、購入希望価格、融資申込みの有無、契約希望日、引渡し希望日を記入します。
  一般的に申し込み金は必要なく、印鑑も認印でかまいません。申し込み金は最終決済時に購入金額の1部と
  なります。
  契約日までに解除の申し出が出来ます。申し込み金を払ってない場合は解除金もかかりません。(業者により
  申し込み金の返却を行う業者もあります。)
  不動産の持ち主から回答を待ち、回答が不可の場合は購入金額の訂正を行い再度出すか検討します。

(2)住宅ローンを利用する場合は、契約日までに金融機関と相談します。
  フラット35を利用する場合も一般の金融機関を選ぶ場合も、先ず相談する金融機関を選びます。
  業者に紹介を  依頼してもいいですが、今はほとんど各銀行のローンセンター扱いとなるので、融資審査の
  有利・不利には関係ありません。
  この時点では、融資が確定することはありません。重要事項説明書(物件の詳細説明)と契約書が揃って初め
  で本審査に入るのが通常です。
  審査に不安を感じる場合は、融資特約(融資不可の場合は契約白紙撤回)を契約に付けてもらいましょう。

(3)契約は通常業者の事務所で行われます。免許を受けた業者であること、説明者が免許を受けた取引主任者
  であることを確かめましょう。(免許受けた業者であれば、取引事故の際の保証が受けられます。)
  通常、手付金(購入金額の1割以内)、業者手数料の半額、認印が必要となります。重要事項説明書と契約書
  の説明を受け捺印となります。
  この時決済日(引渡し日、所有権を取得出来る日)がほぼ決まります。通常は契約日から1ヶ月後くらいに設定
  します。決済日はやむおえない事情がある場合、双方合意の上延期することが出来ますが、合意は決済日より
  前に行わなければなりません。手付け放棄による契約解除とならない様、判った時点で業者と相談して下さい。

(4)ローンの申請がある場合は、すぐに本審査申し込みを行います。
  決済日の場所(通常金融機関で行います)や、所有権移転の申請を行う司法書士を決めます。ローン申請をした
  銀行が指定する場合がほとんどですが、ない場合は業者に依頼するか自分で決定します。
  又、現地で業者から土地境界の確認を受けておきましょう。自分の目で見ておくことが大切です。

(5)決済は通常金融機関で行います。約1時間位は必要です。金融機関が開いていて、法務局が開いている日
  にしなくてはならないので、平日の午前中に行うのが通常です。お勤めの方はなるべく休みを取ってご本人が
  出席した方が良いでしょう。手付け金を除いた残金額の支払いと司法書士への所有権移転委任状の署名捺印
  を行います。


売買価格以外にどのような費用が必要ですか?

(1)売主が個人の場合、一般的に消費税はかかりません。

(2)仲介手数料 業者に支払う手数料です。契約時半額、決済時半額としているところが多いようです。
           宅建業法規定の手数料は (取引金額)×3%+6万円+消費税5% が売主、買主双方に必要です。

(3)契約書印紙 取引金額により変わります。1000万超〜5000万以下の場合は、現在は15000円です。

(4)登記費用   取引物件の評価額により変わります。司法書士手数料も含みます。

(5)固定資産税 取引日以降のその年の固定資産税を日割り計算して売主に払います。売主はその年の全額を
           納付します。

(6)住宅ローン費用 金融機関により変わります。

一時的費用は上記(1)〜(6)で、(6)を除いた費用は凡そ取引金額の5%くらいかかります。

後でかかる費用として、不動産取得税がありますが、物件により減免措置が出来る場合があります。


業者が2社以上になるのですが、手数料が倍になりますか?

 現在は情報の流通が促進されて、1業者で売手と買手を見つけることは少なくなりました。早期に売却する為には
広く募集した方がよい為、各業者が他の業者に情報を公開しています。その為同じ物件をいくつもの業者が扱って
いるという状況もあります。業者により条件が違うということも一般的にはありませんし、手数料も依頼した業者に払う
だけで、複数だから高くなるということもありません。
 扱い業者が1社だけと複数ある場合にどちらが良いかといことも、それぞれメリットがあります。買手の意向を汲んで
きびしく査定、調査をして貰えるというのが複数業者のメリットです。1業者の場合、個人業者だと手数料をまけてもら
えるかもしれないと期待できます。


中古住宅に住宅ローンとしてフラット35が利用できますか?

 フラット35は従前の公庫融資の代りとなる金利固定の住宅ローンですが、申し込みは国ではなく各金融機関に行います。
金利固定なので安心して借りられるというメリットが有りますが、審査が多少手間がかかるようです。
        フラット35の特徴は
@金利固定 フラットSなら全体の金利は上がるが当初3年〜10年は低金利で借りられる。
A審査は収入基準のみで、物件の担保価値を加味することはほとんどない。(配偶者の収入合算可能)
B住宅の技術基準があり、中古住宅の場合不適合の場合がある。(簡単な改造で可能な場合があり、有料で検査
         を依頼することが出来ます。)
C該当地に支店を持たない銀行の場合、審査に時間がかかったり、将来早期売却が必要となった時に困る場合がある。
D金融機関により、つなぎ融資(決済までのつなぎ融資)が出来ない場合がある。
となります。
 只、現在の低金利とその安心感からフラット35を利用する方が少しづつ増えています。
弊社では、審査申し込み書を揃えていますので、お気軽にお申しつけ下さい。


物件の中に「農家用住宅」と書いていますが、どの様なものですか?

 松山市とその周辺の土地は、おおよそ市街化区、市街化調整区、無指定に分かれます。そのうち市街化調整区
というのは、主として農業を行う為の土地として保護をする目的の為、宅地化して家を建てる為には規制をかけて
います。昭和46年以前から宅地であったもの、既存宅地の申請をしたもの、大規模開発団地を除いて、家を建て様
とすると、特別な許可が必要です。許可されるのは
@農家の家族(次男、三男等)が自分の農地に建てる場合     ・・・農家用住宅
A道路建設等で国や県の収用があり、その代替として取得した農地  ・・・収用住宅
等で建てた家は、その本人にのみ許可したのであって、相続以外で取得した第三者は家を建て替えるる事が出来
ません。その分金融機関の査定がきびしくなります。
 只、住む事には何の問題もありません。一般的には他と比べて非常に安価に購入できるので、リフォームで対応
したり、将来の法律改正を期待して購入される方も居られます。家に対して資産価値ではなく、快適さを求められる
方には、良い物件と言えます。


リフォーム費用はどの位かかりますか?

 中古住宅は何らかのリフォームが必要なものがほとんどで、既にリフォームされて売り出された中古住宅を買われた
方でも、特に庭は手を入れられる方が多いようです。リフォーム費用は数十万〜200万位かけられる方が多いようです。
 リフォームをしていない家は、リフォーム費用がかかる事を理由に値引き交渉をすると、売主に受けて貰えることが
多い様です。
 売主が居住中だとか、荷物を一杯置いてある家を内見した場合、なかなか綺麗になった時を想像できないでしょうが、
200万位かけると、見違える様に綺麗になります。間取りや構造、周囲の環境の方が重要な要素となります。


手付け金の保証はどの様になりますか?

 免許を受けた業者であれば、契約時に必ず保証協会の説明を行います。業者の倒産、持ち逃げ等にも保証が受け
られ、保証費用もいりません。


住宅瑕疵担保責任保険とはどの様なものですか?

 中古住宅の場合、現状有姿取引と言って今ある姿で取引するという約束をします。中古住宅は水道管や下水管
壁など使用している分、それなりに古くなっています。現在は新築住宅と違って住宅瑕疵担保責任保険をかけること
はできません。自分の目で確かめ、業者の説明をよく聞き、費用はかかっても白蟻被害の有無を確認して貰いましょう。
雨漏りや、備品の不具合は売主に告知して貰います。






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